Eigentümergemeinschaft – erste Schritte

Ein kurzer partieller Überblick für Menschen die eine Eigentumswohnung kaufen oder eine Wohnung aus ihrem Mietshaus verkaufen möchten.

 

WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft)

Wohnungseigentumsgesetz (WoEigG)

 

Sondereigentum, Sondernutzungsrecht, Gemeinschaftseigentum und MEA

Als Sondereigentum wird die eigentliche Wohnung bezeichnet.

Ein Sondernutzungsrecht kann einem Eigentümer eingeräumt werden, z.B. für die alleinige Nutzung eines bestimmten Bereichs im Garten oder ein Stellplatz fürs Auto.

Gemeinschaftseigentum sind frei zugängliche Flächen innerhalb des Grundstücks, wie z.B. Trockenspeicher, Waschkeller, Treppenhaus oder Fahrradschuppen.

MEA = Miteigentumsanteile 

Verwaltung durch die Wohnungseigentümer §21

Zur ordnungsgemäßen Verwaltung gehören u.a.:

Aufstellung einer Hausordnung (§21,5,1)

Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (§21,5,2)

Abschluss einer Feuerversicherung zum Neuwert und eine Haftpflichtversicherung (§21,5,3)

Ansparung einer Rücklage (§21,5,4)

Aufstellung eines Wirtschaftsplans (§21,5,5)

Der Beirat §29

Die Bestellung eines Beirates kann durch die Eigentümer mit Mehrheit beschlossen werden. Der Beirat besteht aus einem Eigentümer als Vorsitzenden und zwei weiteren Eigentümern. (29,1)

Der Beirat prüft und nimmt Stellung zur Hausgeldabrechnung, Wirtschaftsplan, Kostenlegung und Kostenanschlägen. (§29,2)

Hausgeld, Hausgeldabrechnung und Wirtschaftsplan §28

Alle Eigentümer zahlen ein sog. Hausgeld auf ein gemeinschaftliches Konto. (§28,2)

Davon werden alle anfallenden Kosten wie, Versicherungen, Gas/Öl, Strom, Wasser, Abwasser, Schornsteinfeger usw. gezahlt.

Das sind die umlagefähigen Kosten, wie man sie schon von der Betriebskostenabrechnung im Mietverhältnis kennt. Hinzu kommen noch die nicht umlagefähigen Kosten, das sind die Kosten, die nicht auf den Mieter (sollte die Wohnung vermietet sein) umgelegt werden können. Dazu gehören Reparaturen, Verwaltungskosten, Kontoführungsgebühren, Saalmiete, Rücklage für Instandhaltung und Instandsetzung.

Einmal im Jahr wird dann abgerechnet (§28,3) genau wie bei einer Mietwohnung, nur sind hier in der Hausgeldabrechnung alle umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kosten aufgeführt.

Aufgrund der Hausgeldabrechnung für das vergangene Jahr und die beschlossenen Investitionen für die Zukunft wird bei der Eigentümerversammlung der Wirtschaftsplan für das Folgejahr beschlossen. (§28,1)

Rückstellung für Instandhaltung und Instandsetzung, Sonderumlage

Es muss eine angemessene Rücklage für Instandhaltung angelegt werden. (§21,5,4)

Die Eigentümer entscheiden per Mehrheitsbeschluss über die Höhe der Rücklage.

Die Höhe des einzelnen Eigentümers richtet sich nach den MEA. (§16,1,2) (§47 Grundbuchordnung)

Es kann eine abweichende Vereinbarung getroffen werden. (§10,2,2)

Berechnet wird das Hausgeld nach Quadratmeter Wohnfläche im Jahr. (2. Berechnungsverordnung § 28,2)

Gemäß der letzten Änderung vom 1.1.2017 gelten:

bis 8,78 €/m² Wohnfläche pro Jahr für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahres weniger als 22 Jahre zurückliegt,

und

bis 11,14 €/m² Wohnfläche pro Jahr für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahres mindestens als 22 Jahre zurückliegt,

und

bis 14,23 €/m² Wohnfläche pro Jahr für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahres mindestens als 32 Jahre zurückliegt,

und bis 84,16 € je Garagen- oder Einstellplatz […]

Weiter gibt es einige Zu- und Abschläge […]

(Quelle: II. BV §28, Abs 2, letzte Änderung am 1.1.2017 www.bundesanzeiger-verlag.de)

Voraussichtliche nächste Änderung: Januar 2020, abhängig vom Verbraucherpreisindex für Deutschland.

Ein Beispiel:

8 Wohnungen (Sondereigentum) mit insgesamt 600 m².

Beschlossen wurde 5,00 € je m² als Rücklage.

600 x 5 = 3.000,00 € pro Jahr Zuführung zur Rücklage.

Wohnung EG links = 75 m² x 5,00 = jährlich 375,00 = monatlich 31,25.

Ausgeben wird die Rücklage wie sie angespart wurde, nach MEA.

Die Rücklage gehört der Gemeinschaft der Eigentümer und verbleibt beim Verkauf im Objekt. (§10,7)

Sonderumlage:

Sollte die Rücklage nicht ausreichen um z.B. eine alte defekte Heizung zu erneuern, wird der Fehlbetrag als Sonderumlage von den Eigentümern verlangt.

Eigentümerversammlung, Einladung, Frist, Tagesordnungspunkte §23+24

Mindestens einmal im Jahr ist eine Eigentümerversammlung durchzuführen. (§23,1)

Dazu bedarf es einer schriftlichen Einladung mit einer zwei Wochen Frist zum Termin. (§23,4)

Man kann sich dort per Vollmacht vertreten lassen. Die Vollmacht muss im Original während der Versammlung vorliegen.

Die Einladung enthält u.a. den Ort der Versammlung, Datum, Uhrzeit und die TOP (Tagesordnungspunkte). Über die TOP werden in der Versammlung Beschlüsse getroffen. TOP enthalten Themen wie, die Höhe der Instandhaltungsrücklage, Beschluss über die Abrechnung, Beschluss über den Wirtschaftsplan, die Verwalterbestellung, bauliche Maßnahmen, Vertragsabschlüsse mit Dienstleistern, wie Treppenhausreiniung, Gartenpflege und oder vieles mehr. (§23,1+2+4)

Die Feststellung der Beschlussfähigkeit §25

Es wird festgestellt ob die anwesenden Eigentümer beschlussfähig sind. (§25,3)

Nicht jeder Eigentümer kommt zur Versammlung, es wird aber für bestimmte Beschlüsse eine Mehrheit oder auch die Zustimmung aller Eigentümer benötigt.

Protokoll, Beschlüsse und Beschlusssammlung §24

Die Eigentümerversammlung wird schriftlich protokolliert. (§24,6)

Neben dem Ort, Datum, Uhrzeit und den anwesenden Eigentümern werden die gefassten Beschlüsse schriftlich festgehalten. Das Protokoll wird von den Eigentümern unterschrieben und wird jedem Eigentümer als Kopie zur Verfügung gestellt.

Es muss eine Beschlusssammlung geführt werden, d.h. alle gefassten Beschlüsse müssen schriftlich mit Datum und Beschreibung festgehalten werden. D.h. alle Beschlüsse stehen in den jeweiligen Protokollen und zusätzlich in der Beschlusssammlung. (§24,7)

Der Umlaufbeschluss §23

Ein Beschluss kann auch ohne Eigentümerversammlung gefasst werden, hierzu ist die Zustimmung aller Eigentümer notwendig. Der Umlaufbeschuss muss schriftlich fixiert und von allen Eigentümern unterschrieben werden. (§23,3)

www.immobilien-eckardt.de
Andreas Eckardt

Betriebskostenabrechnung

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Wohnungseigentumsgesetz

Grundbuchordnung §47

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